تعمیر و نگهداری ساختمان

باید توجه داشت، همان اندازه که طراحی و ساخت اصولی بناها حایز اهمیت است، حفظ و نگهداری آن ها چه به لحاظ افزایش طول عمر مفید و چه از دیدگاه بهبود کاربری و کاهش آسیب به محیط زیست باید از مراحل پیش از طراحی و ساخت، مدنظر طراحان و سازندگان باشد.

امروزه تعمیر و نگهداری ساختمان ها با توجه به هزینه های بالای آن مورد توجه بیشتری قرار گرفته است. این فرآیند میتواند خیلی جزئی مانند تعویض یک واشر شیر و یا بزرگ مانند تعمیر و بازسازی کل ساختمان باشد. به علت این گستره عظیم فعالیت های تعمیر و نگهداری ساختمان، مدیران تعمیر و نگهداری ساختمان روش ها و شیوه های گوناگونی را برای بهره برداری بهینه از ساختمان در طول عمر مفید ساختمان به کار میگیرند.

بطورکلی دوره تعمیر و نگهداری ساختمان در حدود نود و پنج درصد دوره حیات یک ساختمان را از زمانی که مفهوم ذهنی ساخت شکل می‌گیرد تا پایان عمر آن به خود اختصاص می‌دهد. به عنوان یک نمونه موسسه ملی استاندارد و تکنولوژی آمریکا ضرر و زیان ناشی از عدم هماهنگی میان طراحی‌های کامپیوتری، مهندسی و سیستم‌های نرم‌افزاری بهره‌برداری و نگهداری ساختمان را در حدود ۵۱/۸ میلیارد دلار تخمین زده است که بزرگترین بخش این مشکل مربوط به ضرر و زیان بهره‌وری در فاز تعمیرو نگهداری یعنی حدود ۹ میلیارد دلار است.

باتوجه به هزینه‌های دوره تعمیرات و نگهداری ساختمان و تاثیر مستقیم روش تعمیر و نگهداری بر این هزینه‌ها لزوم توجه به انتخاب روش درست باتوجه به نوع سازه، اهمیت آن، ویژگی مصالح به کاربرده شده و اهمیت بخش‌های مختلف ساختمان در تعمیر ونگهداری را نمایان می‌کند.

همانگونه که اشاره شد، تعمیر و نگهداری می تواند گستره وسیعی را شامل شود. در واقع هر عملیات ساختمانی که پس از بهره برداری از ساختمان صورت پذیرد، در قالب تعمیر و نگهداری تعریف خواهد شد. اگرچه مراحل انجام تعمیرات ساختمانی مشابه عملیات ساخت اولیه است، اما بدلیل تغییر ماهیت انجام امور، نیاز به مهارت ها و البته ابزار متفاوتی دارد.

در ادامه به ۱۰ نکته برای پیاده سازی و نگهداری یک ساختمان با کارایی مطلوب اشاره می نماییم:

1.شناسایی اهداف

این مطلب از اهمیت بالایی برخوردار بوده و مولفه اساسی به شمار می آید. با این حال، این مطلب معمولا در برنامه های اجرا و نگه داری مورد غفلت واقع می شود. این اهداف هستند که برنامه ها و اقدامات را جهت داده و عملی می کنند. برای سازمانتان، مفهوم کارایی مطلوب را در مواردی که می تواند ارتباط برقرار کند، تعریف کنید. اهداف کلی معمولا دربردارنده شرایط مربوط به تاسیسات، تحقق پذیری سیستم، بازده انرژی، کیفیت آب، مدیریت سیستم پسماند، کیفیت محیطی داخل ساختمان و سرویس های تاسیساتی هستند.

2- اندازه گیری و پایش

کارایی بالا عبارت است از شناخت کارایی فعلی، ایجاد ارتقا و نشان دادن نتیجه و موفقیت. با استفاده از اهدافتان، معیارهایی را بیابید که به شما نشان می دهد چگونه می توانید به کارایی بالا دست یابید. سپس این عملکرد و کارایی را اندازه گیری و پایش کنید. تغییر در برابر اهداف شما را آگاه می سازد که در کجای کار قرار دارید و به شناسایی سریع مشکلات موجود بر سر راه عملکرد کمک شایانی می کند.

۳- پیاده سازی الزامات استاندارد

چه در احداث یا نوسازی و یا سرویس های نگهداری، ابلاغ الزامات استاندارد ارتباطی به طراحان، پیمانکاران و سرویسکارها، می تواند تضمین کند که تاسیسات شما هم تراز با اهدافتان، عمل کرده و نگهداری می شوند. استانداردها می تواند به مشخص کردن بازده انرژی، یکپارچه سازی تکنولوژی، گزارش ورودی/ خروجی ها و الزامات فضای نگهداری تاسیسات کمک کند.

۴- جلو رفتن با برنامه نگهداری

تجهیزات و سیستم های ساختمان برای تضمین عملکرد صحیح، ایمن و بهینه نیاز به مراقبت و سرویس های منظم دارند. این مطلب در قابلیت اطمینان کل سیستم نیز دخیل است.

۵- قدم زدن در اطراف ساختمان

قدم زدن در اطراف ساختمان تاثیر شگرفی بر تشخیص مشکلات احتمالی دارد. انجام بازرسی های منظم می تواند به شناسایی مشکلاتی مانند چراغ های اضافه، عملکرد نامطلوب تجهیزات، نشتی ها و بوهای غیر طبیعی مثل بوی گاز کمک زیادی کند. همه این کارها در کارایی کلی ساختمان و بهره وری ساکنین دخیل هستند.

۶- هر وسیله که نیازی به روشن شدن ندارد را خاموش کنید

این مورد در بخش صرفه جویی در انرژی و پیاده سازی و نگهداری تاثیر فراوان دارد. همچنین یک راه ساده برای بالا بردن طول عمر وسایل است.

۷- تست زنجیره ای و مرتب عملکرد

آیا سیستم شما همانگونه که انتظار دارید کار می کند؟ برای حصول اطمینان از اینکه سیستم شما مطابق نیازتان کار می کند، بررسی ها دوره ای و منظمی از ست پوینت ها و بخش های مختلف سیستم به عمل آورید.

۸- کنترل داده ها

سنسور های موجود در سیستم ساختمان دارای یک حافظه عددی هستند. چک کردن و بازبینی این اطلاعات به شما کمک می کند تا دریابید کجاها احتمال وجود خطا بیشتر است. معمولا به حداقل دو دسته داده ی معتبر برای پی بردن به خطا و مشکلات نیاز است.

۹- شرکت دادن ساکنین ساختمان

ممکن است تصور شما از سنسورها همان هایی باشد که با سیم، سیگنال و نرم افزار بهم مرتبطند اما یکی از بهترین سنسورها می تواند قدم زدن شما به طور روزانه در اطراف ساختمان باشد. برای این کار می توانید از ساکنین کمک بگیرید و از طریق یک گفتگوی صمیمی و نه لزوما رسمی اطلاعاتی را از محیط پیرامون ساختمان در طول روز بدست آورید.

۱۰- آموزش گروه

کاربران ساختمان مانند ساکنین، نیاز دارند بدانند زندگی در یک ساختمان با کارایی بالا و مطلوب چه مفهومی داشته و آنان چگونه می توانند در این امر سهیم باشند؟ یک برنامه پرورشی و آموزشی مناسب می تواند کمک شایانی به برنامه ها و اهداف بکند.